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合建的基礎認識

2018/09/03

一、合建之緣由? 二、合建之態樣? 三、合建的優缺點

這裏【合建】指土地合建:是由土地所有權人提供土地,而由建商負責興建完成房屋,並就興建完成的房屋,依約定各自分取一定的比例,土地所有權人並將建商分得之房屋所應有的基地持分移轉於建商。

合建之緣由?

過去:是對空地或破陋房屋來從事合作建築行為。

現在:然隨著都市化的結果,空地難求,僅存的空地又往往有糾紛存在,較難開發利用。目前合建都針對老舊住宅的改建。

合建之態樣?

型態的分類為:

  • 合建分屋:

由地主提供土地、建設公司出資興建房屋,雙方按約定的比例或戶別分配房屋及土地持分,地主及建商並得各別出售其所分得的房屋及土地。

  • 合建分售:

由地主提供土地、建設公司提供資金興建房屋,雙方並須共同出售土地及房屋,但由地主及建設公司依雙方約定銷售收益的分配比例,分別與買方訂立土地及建物買賣契約。

  • 合建分成:

與『合建分售』相似,但合建分成是由地主與建商共同與買方簽訂房地買賣契約,雙方再按約定的比例分配銷售收益。還可分成以下二種型態:

  1. 售價分成:建方提供資金,地主提供土地,合作興建房屋,雙方約定房屋興建完成後,地主的土地與建方所興建的房屋應由建方與地主共同具名或分別與購屋者簽訂契約,並按比例(即成數)併同出售。
  2. 利潤分成:建方提供資金,地主提供土地,合作興建房屋,雙方以共同名義或委由代表人與承購人簽訂房屋與土地買賣合約書,並依約定比例(即成數)分配其出售的房屋或土地的損益,亦即分配其利潤。

三、合建的優缺點

(一)對地主的優點:

1.免除地主自建的困擾。

2.保有地主的財產。

3.促進地主有效利用土地,地主不必有缺乏資金或缺乏專業知識的顧慮。

(二)對建商的優點:

1.減輕建商的經營成本。

2.減輕建商的銷售負擔。

3.提升建商的建築能力。

(三)對地主及建商的缺點:

1.地主與建商間往往因事前未能充分溝通,或一方因故未能確切履行契約,致生糾紛。

2.合建案課稅問題較為複雜,且相關的稅務法令時有修改,故困擾地主及建商甚多。

 

作者:鄭順益代書

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