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土地法34-1條規定

2018/05/08

欲出售一共有建物, 部份共有人不同意出售之處理方式

近日接到客戶王先生來電詢問表示,數年前3兄弟共同繼承了父親留下的一棟房子,由於近幾年不景氣的關係,生意週轉有資金上的需求 ,打算出售這棟房子,以換取現金渡過難關,但大哥已與其它二兄弟失聯已久,無法連繫上,故來電詢問有無其它方式可處理

依土地法34-1條規定:[共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算]。

王先生與其弟弟同意出售本房地, 但未能聯繫上大哥, 同意出售的人數及持分已超過半數,則可依土地法34-1條之規定出售予第三人。

[共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之]
[共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。]

所以若王先生及弟弟與第三人簽訂買賣合約後,大哥具有以出售相同條件之優先購買權, 故仍王先生需以書面通知他共有人(大哥)

其方式及內容,依下列規定:
(一)部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前,應先行通知他共有人。

(二)書面通知應視實際情形,以雙掛號之通知書或郵局存證信函為之。
(三)公告代替通知他共有人者,應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。
(四)公告可直接以布告方式,由村里長簽證後,公告於土地或建物所在地之村、里辦公處,或以登報方式公告之。
(五)通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期
限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。
(六)他共有人已死亡者,應以其繼承人為通知或公告之對象。
(七)委託他人代為事先通知,其委託行為無須特別授權。

待王先生以書面通知大哥,大哥未於規定期限內回覆,即喪失其優先購買權,王先生及其弟弟即可將共有物之房地全部出售予第三人。

 

作者:黃美惠代書

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